英國置業Jason Ou (6)【投資商鋪比購買住宅賺錢機會更大】(上)

hot topics
by shemom
10/02/2021

之前講得比較多關於住宅(Residential)類型的物業，今日不如轉個話題，簡單講一下商舖 (Commercial) 的投資。

由於生活和購物方式的轉變，現時不少行業都將主力由門市轉到網上。例如網上 shopping 買衫買餸等等，趨勢都是明顯的有增無減。一提到 Amazon 或者 eBay，在英國基本上都已經是家傳戶曉。現在連銀行都要減少實體店，轉用 online banking。細心想一想，其實我個人已經有三年多沒有 walk in 入銀行，種種跡象令到傳統的零售業 (Retails) 好難生存落去。除非是食肆、takeaway，一些麵包舖如 Greg，又或者是提供現場服務的行業例如做指甲、hair saloon、gym 等等。現時在英國各個 high street，唔少畀貴租嘅舖頭都關門大吉，場面冷清，不難想像得到 high street 未來的發展將會怎樣。

雖然市場長遠升值能力會有隱憂，但你又會否從商舖市場的「危」之中見到「機」呢？

或者我先講講投資商鋪的幾個優點。

第一，長租期(long lease)。

商鋪常見一簽約就係 10 年，當然中間可能會有三或五年的解約條款 (break clause)。相對傳統的住宅 buy to let，如果租畀學生的話，可能每年都要換租客，並得花一大堆雜費去處理。

第二，法律保障。

傳統的住宅buy to let，因於政策都是傾向保護租客，如果租客有甚麼問題，受苦的永遠是業主。但相對地，政府政策則是保障商鋪業主多過租客，如果租客欠租，就已經隨時可以被請走，主動權大很多。

第三，印花稅平。

一般情況，商鋪的印花稅都比住宅平，對於買賣成本上就更為有利。

第四，慳裝修。

間舖頭租咗俾 tenant, 室內維修方面好多時候業主都唔需要理, tenant 自己搞掂, 仲幫你裝修埋, 例如 Costa Coffee, Domino Pizza 等等都有自己嘅裝修規格唔駛麻煩業主!

第五，價錢平

這個我最鍾意，而且很多人都不知道，原來英國的商鋪是平過住宅好多的，根據統計，英國商鋪按照面積計算的話，價格是低過住宅三分一的，所以會擁有好大的增值空間。

數了幾個好處，那買商鋪有沒有甚麼陷阱呢？其中比較需要注意的，相信就是牌照問題。原來英國每一間商鋪都要申請 commerical license，而這個 commerical license 在英國原本分得好細，例如 A1 是零售商鋪、A2 是辦公室、A3 是餐廳、B1 是商用辦公室、D1 是牙醫診所等等。即是說做開 A1 賣衫褲的不可以轉做 A2 辦公室，而且每每都要申請 Planning permission 去改變用途，不單手續煩時間，仲唔一定批。

幸好英國政府已經注意到這個問題，為免太過保守的政策可能會影響經濟，從 2020 年 9 月 1 日開始，前述提到的 class 分類都歸為 class E，並讓用戶可以好容易改變用途，也不用申請 full planning permission，只要向政府拿一張合法證明，就隨時可以轉型，絕對是商鋪業主及投資者的一個大好消息。