英國置業Jason Ou (7)【投資商舖比購買住宅賺錢機會更大】(下)

上一次講到投資商鋪的幾個優點，這次來分享一下我自己的個人經驗。

我在英國自 2013 年已經開始經營物業公司，當初為了找一間地舖去開公司，我足足用了一年半的時間才搵到一間 secondary high street 的心水盤。可能是我資金有限，租唔起 high street 地舖，當時向業主開價之後，還要寫一份詳細的商業計劃書，連 cash flow 和 P&L 預算都要拿給業主看，才成功簽到 10 年的租約。當時我的合約要去到第五年才可以斷租，舖租第一年的租金為 £30K，然後每年加 £1k。那時候單單是談論訂金，已經誇張到要攞埋自己層樓做擔保，過程可以話十分之痛苦。

我相信接下來將會有不少香港朋友可能會過來英國搵舖頭做生意，但我希望先話畀你知，在英國租舖頭並唔係一件容易的事情！特別係剛剛到步，如果沒有英國的營商紀錄，也沒有做過生意的經驗，就會難上加難。

業主可能會非常挑剔，喜歡揀租客和睇背景。但這些我都理解，試問邊個業主不想揀個長期租客，可以一簽就簽 10 年或 20 年？

直到 2016 年，因為當時業主想提前退休，就給了我一個難以拒絕嘅價錢去買下整幢 freehold 物業，當中包括地舖連樓上兩套住宅。我當然立即去找銀行傾按揭，幸好當時物業公司已有超過兩年的經營紀錄，盤數都幾好睇，所以我才成功申請到貸款。

買下整幢樓之後，我就即刻賣掉樓上的兩套 flats 去減輕負擔，現在我每個月的按揭還款都只是幾百磅，即時一身鬆晒，又唔使捱貴租。

順便提下，如果住宅單位是建在商舖樓上的話，一般價錢都會比正常純住宅平 15% 左右，所以出售或是申請按揭都唔會好難。

現時我的公司的物業地舖，如果出租的話回報大概有 8%。更值得一提的是，如果我的地舖能夠租給企業類租客，例如 Domino Pizza 這些大集團，那麼這間舖就會即時升值。因為不少這類企業租客都會簽上長達 20 年的租約，收入非常穩定，好多投資公司都願意接手和購買這類型的 freehold 地舖。

最後還有一個可能性，是你未必會立即想到的。英國由於住宅十分之短缺，每年起的新樓都滿足不到需求，所以政府非常歡迎從商舖改建為住宅用途。
我之前做過兩個案例不妨也和大家分享一下：

Case study 1

地舖前身係一間 café 和單車店，屋後有塊空地，只要不是保育區範圍之內，就好容易在 class M 的條件下申請到加建。加建後的一房已經可以在當地賣到£280K 或以上，如果以 freehold 賣的話，叫價更可達到 £410K，而且地舖還可以繼續用來出租。

Case study 2

好多舊式的 office 開在地舖樓上，在  class 條例下，業主可以將樓上 office 改建成為兩個單位出租或者放售，而地舖則仍然保持用來長期收租。

兩個例子以外，其實商舖還有好多不同方式去增值，未來如果經濟不佳，相信到時會有不少吉舖以 freehold 形式在市場上出售，可能是個投資機會，值得把握。

本文作者Jason Ou

大學主修經濟，移居英國22年，任職房地產投資行業超過十年，現為英國Global 32物業公司創辦人。

昔日文章：英國置業Jason Ou

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