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- by shemom
- 01/03/2021
有位朋友最近問起說學生公寓值唔值得投資？說廣告裏面發展商保證前三年淨出租利潤可以達到有 7%-9% 落袋，而樓花售價也只是從 £85,000 起，也相當易入口。
租金回報高和投資金額細正正就是學生公寓的特色，據我了解，市場上的學生公寓價格通常都低於 £125K，所以基本上都免印花稅，種種原因都看來非常完美。
的確，英國的教育行業喺世界上享有盛名，每年有超過 75 萬海外學生到達英國，其中 45 萬係接受全日制高等教育如 college、大學等等。在英國達到 238 萬的總學生人口中，海外留學生佔據接近 20%，數目相當龐大，因此好自然就會為其住宿帶來巨大需求。
好多大學都會提供宿舍給第一年的新生，但因為學校宿舍數量有限，好多時學生從第二年開始就要在市場上自己搵樓租。咁好的商業機會，發展商自然唔會放過，於是他們便積極地買地建造學生公寓，做到遍地開花。
說回學生公寓的特色，為了讓父母安心，通常其內部裝修都會很精緻，有點似酒店套房，就連面積都差唔多。免費 WiFi、24/7 security、lobby、租金包水電煤等， 雖然租金比較貴，但對比於大學陳舊的宿舍和市場上租樓的繁瑣手續，學生公寓仍然會是好多海外留學生到埗的首選。
但係，針冇兩頭利，如果只有利而無弊，就肯定個個搶住要啦。學生公寓的不利因素，第一在於其位置好多時候離大學會有一定路程，而且我夠膽講絕對不會是該區域的 prime location，相信大家都能夠想像得到原因。
第二，學生公寓顧名思義，條例明確要求租客一定只能是學生，就算業主本人都不可以入住，絕對冇情講。如果當區的大學出現收學生不足的情況，何來租客？加上在脫歐後和疫情影響下，學生源明顯不足也是最近常見的，不可不考慮！
第三，因為學生公寓的租金普遍比較昂貴，好多當地英國大學生在第二年都會選擇和同學去多人合租，市場流失到 HMO 劏房的情況非常穩定，難以保證你可以有固定收入。
第四，對於學生公寓銀行都不傾向給予和支持貸款，投資時就好多時都要用現金支付購買。
第五，學生公寓屬於另類投資產品，價格可升可跌而且比較難估值，增值能力難以估算，其價格升幅速度亦唔可以同當地居民住宅睇齊。
第六，正因為其獨特的投資特性，出售轉手不一定容易。首先要找到 cash buyer 才能接盤，而且當地普通物業中介也不一定會接單，要通過特定的學生公寓中介轉讓，增加了其轉手困難度。
總括來說，學生公寓的高收租回報，在市場上普通 buy to let 的確望塵莫及，如果社會環境穩定的話，也不是甚麼大問題，如果你現金流充足的話不妨一試，但你同時必須同時明白到其轉賣速度會比較慢，而且渠道也有限，所以要有一定心理準備。
本文作者Jason Ou
大學主修經濟，移居英國22年，任職房地產投資行業超過十年，現為英國Global 32物業公司創辦人。
昔日文章：英國置業Jason Ou
