英國置業Jason Ou (15)【買freehold house必須小心購買房屋保險】

越來越多港人熱衷於購買英格蘭二手樓 freehold house (永久性業權)物業自住或投資，今日同大家淺談一下 building insurance(房屋保險)。

真實個案：交換合同翌日發生火災

以下故事絕非虛構：曾認識一個買家經過一輪睇樓，申請銀行貸款手續，雙方律師操作準備買賣樓宇文件等等三個月的繁瑣工作後，終於交換了合同 exchange of contract。買家付 10% 訂金，雙方協定兩個星期後就可以 completion 收樓。但係十分之倒霉黑仔，在交換合同後第二日凌晨兩點，單位居然着火，屋內燒到黑晒！在這種情況下，買家當然想取消交易。但係已經交換了合同，根據英國法律如果買家取消交易的話 10% 的訂金就冇得退回，屬於撻訂。只要一旦交換合同後，買賣雙方就要履行各自義務責任去完成交易，就算係天災例如水浸、地震、中間有樓宇結構問題等等因素，買家都必須繼續。當然買家的代表律師有義務提醒買家在交換合同前購買房屋保險，特別係有貸款的前提下。

講番着火嘅單位，交代一下賣家背景，原來係兩公婆離婚要賣盤，這種情況下賣盤後進行財產分割比較普遍，在英國離婚率達 33.3%，於2019年每 1,000 對夫妻裏面就有 8.9 對離婚個案。 在此案件裏，好不幸地，丈夫因為接受不了妻子選擇離婚而帶來的悲痛，去選擇一種極端的手段，想同 25 年的結髮妻子和愛巢同歸於盡而故意縱火。最後兩夫妻被送到醫院搶救，因為消防員發現咗人為的三處火頭，分佈於單位不同位置，被警方列為縱火刑事案處理。最後雙方律師通過協商，最終同意取消之前的交換合同，訂金亦退還給買家。因為故意縱火不屬於天災，賣家係不能夠索賠房屋保險，而且從交換合同到正式收樓期間，賣家亦有責任要維護保持房屋的狀態不變。所以在這個 case 中，買家最後通過代表律師拿回了 10% 訂金同埋索賠了一切損失，例如律師費、貸款費用、樓宇檢測費用等等。

業主須自行購買房屋保險

值得一提，現在港人購買投資英國 freehold house 比較多，與 apartment 公寓不同， house (freehold) 業主係要自行購買房屋保險。Apartment (leasehold)則好多時候係由大業主統一購買後通過 service charge 的形式平攤到大廈所有的 leasehold 頭上。買家在購買 freehold 物業的時候，會有律師提醒購買房屋保險，但係一定要記住以後每年要按時續保險。而且房屋保險有分為自住同埋出租兩種，千祈唔好買錯。仲有，購買房屋保險填表的時候關於 rebuild cost 係可以從樓宇測量報告 home buyer survey report 中找到，千祈唔好填咗樓宇 contract price 買入價，填錯咗保險都會貴咗幾倍㗎。

本文作者Jason Ou

大學主修經濟，移居英國22年，任職房地產投資行業超過十年，現為英國 Global 32 物業公司創辦人。

昔日文章：英國置業Jason Ou

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