英國置業Jason Ou (16)【英國一個條例讓你的舊樓價格即跌20%】

港人在英國買樓自住或投資的熱情似乎有增無減，而現時大家都較為傾向投資二手樓，今日就同大家淺談一下買賣二手 flat 的最大問題「外牆覆層 cladding」。

Cladding 係建築外觀一個處理過程，簡單來講就係建築物件外衣。大家仍記得倫敦 2017 年 Grenfell Tower 火災嗎？一部雪櫃短路後，一個單位開始起火，45 年樓齡的大廈因為用咗易燃覆層，導致火焰蔓延得好快，最後導致 72 人身亡。災難後英國政府下令所有大廈都要用上安全外牆覆層，真係講就易但做就難過上天，最受影響當然係業主，估計全英有接近 60 萬業主受影響。

根據英國建築物安全法案，無論外牆建築用乜嘢材料，所有高於 18 米以上嘅高層建築，都需要具有適當資格嘅專業人員進行防火安全評估，並且提供 ESW1 嘅 certificate 以證明此建築物嘅安全性。而於英國目前只有大概300 名 professional fire engineers 合資格去做 survey 檢測。全英國有不少舊式高層大樓，試問點樣做得晒？最慘係 2020 年 1 月英國政府擴大限制，過去 7 層以上建築先需要證明 cladding safety，如今連 4 至 6 層建築物都受影響。

如果你係業主想轉讓個單位，但係該大廈未有 ESW1 證書，就算你嘅物業公司幫你搵到買家，而買家需要銀行貸款，目前可以講只有極少數英國銀行肯放款，所以買家最後唯有取消交易。賣家可以點做？一個字，等！等到該大廈有 ESW1 certificate，買家先可以申請銀行貸款。當然業主可以買個單位畀 cash buyer 現金支付 full pay，相信大家都估到個售價會係點，就係低於市場價平賣﹗最近倫敦臨近金絲雀有一個二手單位，售價係 £450K，樓齡 22 年，就係因為有cladding issues，剛剛碰着業主要急售，最後低於市價 18% 賣咗畀 cash buyer。

最後提提大家，如今落成嘅新樓宇都屬安全，冇 cladding issue。舊式二手公寓可以通過外牆更換而申請到 ESW1，只係時間上嘅問題。當然改建費用係全部業主平分，費用取決於公寓大小，大約由 12,000 英鎊到 35,000 英鎊不等。因為有業主未能支付呢筆龐大費用，所以有部分二手公寓價錢會低於市價，希望可以賣畀 cash buyer，如果你可以 full pay，售價夠吸引，而你現金又夠充足的話，亦可能值得一試用嚟做長線投資。

本文作者Jason Ou

大學主修經濟，移居英國22年，任職房地產投資行業超過十年，現為英國 Global 32 物業公司創辦人。

昔日文章：英國置業Jason Ou

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